Come comportarsi nel caso di vendita di un immobile su cui grava un mutuo ipotercario, una possibile soluzione
Vendere un’abitazione su cui grava un mutuo di solito non è un affare semplice. In linea generale per completare l’operazione occorre estinguere anticipatamente il finanziamento. Così facendo si cancella l’ipoteca prima di procedere con l’atto di vendita della casa. Il passaggio può anche essere fatto contestualmente, diventando una fase che precede il contratto di compravendita vero e proprio.
Tuttavia questo non l’unica soluzione possibile per regolare il contratto di compravendita tra le parti in causa. Non è da escludere infatti che chi ha intenzione di indebitarsi con il mutuo per poter acquistare quella stessa casa, in realtà intenda accollare il finanziamento che esiste. Ma che cosa significa accollare il mutuo? Vediamo meglio questa operazione.
L’accollo del mutuo è un atto con cui una persona (acquirente) si impegna con la banca a pagare le rate restanti fino alla naturale scadenza del finanziamento, nello stesso modo in cui avrebbe fatto il precedente debitore. In altre parole l’acquirente subentra nel mutuo del venditore e lo libera dei debiti, impegnandosi a saldare il finanziamento.
Gli elementi che caratterizzano questa operazione sono i seguenti:
Le condizioni possono essere vantaggiose per le parti in causa: chi acquista ottiene un nuovo credito con costi inferiori, in quanto non dovrà attivare una nuova ipoteca, al contrario di quanto dovrebbe accadere con la sottoscrizione di un nuovo contratto ipotecario. Bisogna comunque valutare che le condizioni del mutuo accollato dalla prima alla seconda persona possono anche variare.
L’acquirente infatti può contrattarne di nuove con la banca, più o meno convenienti. Il venditore può avere dei vantaggi: intanto può liberarsi del proprio debito senza incappare in eventuali penali (il mutuo passa da un soggetto a un altro senza una chiusura e una riaccensione). Tutta l’operazione poi appare più rapida proprio perché non necessita l’attivazione di una nuova ipoteca.
Per il venditore, con l’accollo ci sarà la liberazione immediata dall’obbligo di pagare le rate del mutuo ma dovrà comunque ottenere la liberatoria da parte della banca per evitare futuri coinvolgimenti in oneri imprevisti. Naturalmente l’acquirente deve valutare con attenzione la convenienza del passaggio dovendo assumersi l’obbligo di saldare tutto il debito rimanente.
Spesso infatti l’acquirente deve o decide di rinegoziare le condizioni finanziarie con la banca che ha concesso il credito, in quanto la situazione del mercato potrebbe essere mutata dal momento della stipula. L’accollo poi può essere di diverse forme. La prima è l’accollo cumulativo con cui il primo soggetto che ha stipulato il contratto di mutuo rimane obbligato in solido con l’acquirente.
Quindi se il nuovo debitore non fosse in grado di saldare le rate, sarebbe il precedente a dover rimborsare il debito. Altra forma infine è l’accollo liberatorio, con questo chi cede il mutuo è liberato completamente da ogni impegno con chi eroga il finanziamento.