Questi i limiti ai poteri e ai doveri a carico dell’amministratore per la gestione secondo norma di uno stabile. Come la legge regola il suo operato
In tempi come questi, dove occorre inventarsi il mestiere, tra una schiera di liberi professionisti è andata delineandosi una tendenza oramai più che consolidata. Si sta parlando del fatto che avvocati, architetti, ingegneri o geometri, si cimentino nella professione dell’amministratore di condominio. Si tratta di una figura, o meglio di una professione quantomai necessaria quanto obbligatoria nel contesto collettivo di uno stabile condiviso da più appartamenti abitati.
Altrettanto indispensabile è la competenza, la professionalità e ovviamente la conoscenza dei regolamenti condominiali, stilati sulla base delle norme vigenti. Insomma, non ci si può improvvisare tali, data la regolamentazione degli ultimi anni che ha imposto ai professionisti di iscriversi ad un albo degli amministratori di condominio. Tale figura garantisce l’equità del godimento di un ambiente circoscritto agli spazi pubblici, oltre a mediare in termini di pacifica convivenza tra i condomini.
Le responsabilità dell’amministrazione di condominio sono volte tutte alla gestione dell’immobile in comune, e al contempo hanno una molteplice natura: come già accennato, la garanzia di fruire equamente dell’edificio nei limiti delle parti comuni; vigilare sulla corretta manutenzione e sull’integrità dell’edificio; l’erogazione delle spese necessarie al mantenimento dei servizi comuni; il rispetto delle norme stabilite dal regolamento di condominio. Familiare a molti condomini è il compito dell’amministratore diriscuotere le somme dovute dai singoli condomini.
Al termine della gestione, soprattutto a cadenza annuale, egli si preoccupa di redigere il consuntivo delle spese, al fine di giustificare le uscite e le entrate della cassa condominiale. L’amministratore dev’essere obbligatoriamente nominato quando i condomini presenti in uno stabile sono in numero maggiore di otto. Si sceglie tendenzialmente tra i professionisti esterni, ma in ogni caso anche se fosse uno dei condomini, quest’ultimo deve frequentare un corso di formazione, oltre a rispetta vari requisiti. La durata dell’incarico è annuale, con possibilità di rinnovo per un ulteriore anno.
Una volta nominato, prima di iniziare la gestione delle spese condominiali e la cura la redazione del bilancio, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, oltre al luogo di custodia dei registri del condominio e gli orari di consultazione degli stessi; ha inoltre l’obbligo di apporre sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità e i recapiti; deve associare al proprio il codice fiscale del condominio presso l’Agenzia delle Entrate; provvedere alla voltura di tutte le utenze del condominio; effettuare il formale passaggio di consegne con l’amministratore precedente; inoltre è tenuto a “volturare” con la propria firma il conto corrente condominiale presso la filiale di banca, oppure procedere all’apertura. Principalmente, l’amministratore è obbligato a dare corso alle delibere comdominiali e a farle rispettare. La legge però gli impedisce di dare corso a due tipi di delibere. I primo è la delibera che presenta dei vizi, frutto in particolare di una convocazione non corretta, senza il numero sufficiente di millesimi rappresentati. Il secondo, le delibere nulle: esse avvengono fuori dalle competenze dell’amministratore, come ad esempio su questioni legate a proprietà non condominiali, quindi di una proprietà privata.